Une nouvelle garantie loyers impayés exceptionnelle

L'année 2010 marquera une révolution dans les relations propriétaires / locataires grâce à la nouvelle garantie de loyers impayés, la Garantie des Risques Locatifs (GRL). Des critères d'acceptation des dossiers plus souples, une véritable sécurité pour les investisseurs locatifs, vous demandera-t-on encore une caution lorsque vous voudrez louer un bien ? Quelques éléments de réponse.

Le contexte actuel

Pour 3 millions d’investisseurs locatifs, inquiets par la crise économique, par la dégradation de l’emploi et par l’augmentation du chômage, le choix du futur locataire devient de plus en plus difficile.

C’est ce dont s’est aperçu Pascal R., chef d’entreprise de plus de 50 salariés depuis 15 ans dans le Jura, qui témoigne :
« Après avoir vendu mon bien pour en louer un plus grand et plus fonctionnel, je ne m’attendais pas à ce que les propriétaires me demandent non pas une mais deux cautions. J’ai trouvé cette demande ahurissante et choquante au regard de mes garanties que je considère largement suffisantes ! ».

Un autre moyen permet de se prémunir contre les mauvais payeurs, il s’agit de l’assurance loyers impayés mais qui est peu utilisée par les propriétaires (surtout ceux qui gèrent directement la location de leur bien sans passer par un professionnel) car son coût est élevé et la sélection des dossiers draconienne.

Avantages relatifs au nouveau dispositif GRL

Une sécurité totale :

• Les loyers impayés, pendant toute la durée du bail ; dans la limite d’une garantie globale de 70 000€ et d’un loyer mensuel de 2 000€ maximum
• Les détériorations immobilières ; à hauteur de 7 700€ pour une location nue et 3500€ pour une location meublée
• Les frais de contentieux

Conditions pour en bénéficier :

• 50% d’endettement, le montant du loyer ne doit pas représenter plus de la moitié des revenus (tous types de revenus y compris CAF) des locataires
• 2.50%, cotisation de 2.50% du loyer (charges comprises). Les vérifications doivent être faites par le bailleur
• Souscription auprès d’une compagnie d’assurance agréée

Le nouveau dispositif de GRL se met en place grâce à un contrat d’assurance entre l’assureur et le propriétaire bailleur (personnes physiques ou morales, du parc privé), appelé « contrat socle ». Sachez que le contrat socle peut couvrir à la fois les locataires entrants et les locataires déjà dans le logement depuis plus de six mois.

Sur la voie d’un investissement locatif à profit assuré

La société DAS, filiale de l’assureur MMA est la première à avoir signé la convention le 10 Février 2010. D’autres assureurs tels que Macifilia (Macif), les Mutuelles Alsace-lorraine ou April devraient elles aussi distribuer le produit dans les prochaines semaines. Les garanties proposées par les différentes compagnies seront évidemment identiques mais le montant des cotisations pourra varier entre 2 et 3% du montant du loyer.

En conclusion, la GRL comporte bien des avantages en comparaison avec les autres solutions proposées jusqu’à présent. Les propriétaires se voient proposer un produit rassurant et adapté ; qui les incitera à faire de nouveaux investissements locatifs ou à remettre en location des biens inoccupés. Les locataires quant à eux, auront moins de contraintes pour faire accepter leurs dossiers. Dans ces conditions, cette nouvelle réforme est une véritable avancée dans les rapports bailleurs / locataires et pour une fois qu’une mesure gouvernementale se révèle véritablement efficace, on ne va pas se plaindre.

22 février 2010

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