En cette période de taux très bas, il est souvent question de renégociation de prêt amortissable, mais jamais de prêt in fine. Pourtant, pour les investisseurs aussi le jeu peut en valoir la chandelle, à condition de prendre en compte tous les frais engendrés par une telle opération.
La baisse générale des taux de prêt immobilier ne concerne pas seulement les prêts amortissables : les taux de prêt in fine offrent eux aussi des conditions d'emprunt exceptionnelles. C'est pourquoi les détenteurs d'un prêt in fine ont tout intérêt à envisager une renégociation.
Comme pour un prêt amortissable classique, le rachat d'un prêt in fine engendre des frais :
C'est pourquoi il vous faudra vérifier que le gain en termes d'intérêts compense ces nouveaux frais. En règle générale, un écart de taux de 1% est suffisant, sachant que plus la durée de remboursement restante est longue, plus il vous reste d'intérêts à payer et donc plus l'opération sera rentable.
L'un des principaux avantages d'un prêt in fine est qu'il génère davantage d'intérêts qu'un prêt amortissable, intérêts qui peuvent être déduits de vos revenus fonciers dans le cas d'un investissement locatif.
Evidemment, si votre objectif est la défiscalisation, payer moins d'intérêts grâce à un taux plus bas ne semble pas forcément intéressant. Sachez toutefois qu'en général le gain en termes d'intérêts compense largement une éventuelle (légère) hausse d'impôts. Ce sera d'autant plus vrai si vous avez organisé votre investissement de façon à être en situation de déficit foncier.
En fait, la principale difficulté d'un rachat de prêt in fine réside dans le transfert du nantissement.
Il y a quelques années, les établissements prêteurs octroyaient des prêts in fine assortis d'un nantissement (typiquement une assurance-vie) représentant seulement 20% du montant du prêt. Aujourd'hui elles sont beaucoup plus exigeantes, demandant au minimum 30% et jusqu'à 50 voire 60% du montant prêté.
Il faut donc que vous disposiez de cette capacité financière si vous voulez trouver une banque prête à racheter votre crédit.
Par ailleurs, selon la qualité de votre dossier et de votre profil d'emprunteur, l'établissement prêteur peut vous demander de transférer votre contrat d'assurance-vie actuel vers l'un de ses propres supports. Or le rachat d'un contrat d'assurance-vie implique une fiscalité qui peut être importante, particulièrement si le contrat est assez récent.
Ce surcoût est donc à prendre en compte dans votre calcul.
L'autre solution envisageable est de racheter votre prêt in fine en amortissable. Dans ce cas, vous pourrez même utiliser le placement associé à votre prêt in fine pour rembourser une partie de votre dette, et ainsi réduire fortement vos mensualités ou la durée de votre prêt.
Là encore, il faut vérifier que l'opération est rentable en prenant en compte :
Pour cela, il vous suffit d'utiliser notre comparateur amortissable / in fine : il prendra en compte tous les éléments nécessaires à une comparaison complète des choix qui s'offrent à vous.
Lundi 29 avril 2013
© Source Prêt-in-fine.com
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