Rachat de prêt in fine : une bonne opération ?

En cette période de taux très bas, il est souvent question de renégociation de prêt amortissable, mais jamais de prêt in fine. Pourtant, pour les investisseurs aussi le jeu peut en valoir la chandelle, à condition de prendre en compte tous les frais engendrés par une telle opération.

La baisse générale des taux de prêt immobilier ne concerne pas seulement les prêts amortissables : les taux de prêt in fine offrent eux aussi des conditions d'emprunt exceptionnelles. C'est pourquoi les détenteurs d'un prêt in fine ont tout intérêt à envisager une renégociation.

Les frais engendrés par un rachat de prêt in fine

Comme pour un prêt amortissable classique, le rachat d'un prêt in fine engendre des frais :

• Des pénalités de remboursement : Pour tous les prêts, elles sont plafonnées légalement à 6 mois d'intérêts, dans la limite de 3% du capital restant dû. Dans le cas d'un prêt in fine, cela représente une somme plus importante que dans le cas d'un prêt amortissable, puisque les intérêts sont plus élevés et que le capital restant dû est toujours le capital emprunté.
• Des frais de garantie : un rachat de prêt suppose la prise d'une nouvelle garantie (hypothèque ou caution).
• Des frais de dossier.

C'est pourquoi il vous faudra vérifier que le gain en termes d'intérêts compense ces nouveaux frais. En règle générale, un écart de taux de 1% est suffisant, sachant que plus la durée de remboursement restante est longue, plus il vous reste d'intérêts à payer et donc plus l'opération sera rentable.

L'aspect défiscalisant du prêt in fine

L'un des principaux avantages d'un prêt in fine est qu'il génère davantage d'intérêts qu'un prêt amortissable, intérêts qui peuvent être déduits de vos revenus fonciers dans le cas d'un investissement locatif.

Evidemment, si votre objectif est la défiscalisation, payer moins d'intérêts grâce à un taux plus bas ne semble pas forcément intéressant. Sachez toutefois qu'en général le gain en termes d'intérêts compense largement une éventuelle (légère) hausse d'impôts. Ce sera d'autant plus vrai si vous avez organisé votre investissement de façon à être en situation de déficit foncier.

L'écueil du nantissement

En fait, la principale difficulté d'un rachat de prêt in fine réside dans le transfert du nantissement.

Il y a quelques années, les établissements prêteurs octroyaient des prêts in fine assortis d'un nantissement (typiquement une assurance-vie) représentant seulement 20% du montant du prêt. Aujourd'hui elles sont beaucoup plus exigeantes, demandant au minimum 30% et jusqu'à 50 voire 60% du montant prêté.

Il faut donc que vous disposiez de cette capacité financière si vous voulez trouver une banque prête à racheter votre crédit.

Par ailleurs, selon la qualité de votre dossier et de votre profil d'emprunteur, l'établissement prêteur peut vous demander de transférer votre contrat d'assurance-vie actuel vers l'un de ses propres supports. Or le rachat d'un contrat d'assurance-vie implique une fiscalité qui peut être importante, particulièrement si le contrat est assez récent.

Ce surcoût est donc à prendre en compte dans votre calcul.

Racheter un prêt in fine en amortissable

L'autre solution envisageable est de racheter votre prêt in fine en amortissable. Dans ce cas, vous pourrez même utiliser le placement associé à votre prêt in fine pour rembourser une partie de votre dette, et ainsi réduire fortement vos mensualités ou la durée de votre prêt.

Là encore, il faut vérifier que l'opération est rentable en prenant en compte :

• L'écart entre les taux amortissable et in fine,
• Le montant d'intérêts générés plus faible dans le cas d'un prêt amortissable (et donc moins de déduction sur vos revenus fonciers).

Pour cela, il vous suffit d'utiliser notre comparateur amortissable / in fine : il prendra en compte tous les éléments nécessaires à une comparaison complète des choix qui s'offrent à vous.

Lundi 29 avril 2013

© Source Prêt-in-fine.com

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