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Pourquoi acheter un logement occupé ?

Pourquoi acheter un logement occupé ?Du fait de la crise, de nombreux propriétaires sont contraints de revendre des logements déjà occupés moyennant de belles décotes. Ainsi, en ce moment, les investisseurs locatifs bénéficient de décotes très attractives et la location est souvent plus rentable grâce à la baisse des taux de prêt immobilier.

Acheter un logement occupé : les avantages

Lorsqu’on achète un logement qui, au moment de l’opération, est habité par un locataire avec un bail restant à courir, on bénéficie de plusieurs avantages. Tout d’abord, un logement occupé est vendu moins cher qu’un logement libre, il subit une décote. Ensuite, si vous achetez un logement occupé vous percevrez les loyers dès l’achat, sans avoir à trouver un locataire… D’autant plus que si le rendement de cette location est supérieur au taux d’intérêt du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien, vous serez gagnant ! Dernier avantage : lorsque vous souhaiterez revendre le bien, attendez qu’il soit libre et vous réaliserez une plus-value équivalente à la décote.

En 2009, l’achat d’un logement occupé redevient attractif

Il y a quelques mois, les taux de prêt immobilier étaient à des niveaux trop élevés. Du coup, l’achat de bien occupé n’était plus rentable puisque le rendement de la location était inférieur au coût des emprunts immobiliers. Mais à présent, la situation s’est inversée. La crise force certains propriétaires à opérer des arbitrages patrimoniaux : contraints de revendre des biens encore occupés, les décotes opérées sur ces logements bondissent. Habituellement, les biens occupés étaient vendus 5 à 15% en-dessous du prix du marché, aujourd’hui on constate que les décotes se situent plutôt entre 15 et 25% ! Enfin, la forte baisse des taux de prêt immobilier ces six derniers mois, a permis à l’investissement locatif de redevenir rentable : pour un rendement de 5% sur un bien occupé et un taux d’intérêt de 4,30% sur votre prêt, vous y gagnez !

Baisse des taux de prêt immobilier et ventes de bien pressées : acheter un bien occupé est un bon pari. Cependant, il est important de toujours se montrer prudent et bien se renseigner sur le locataire en place : paie-t-il régulièrement son loyer ? Entretient-il bien le logement ? A-t-il un bon garant ? Pour cela, il suffit de demander au propriétaire de vous fournir les justificatifs attestant de la régularité du paiement de son locataire comme les quittances de loyer. Examinez avec précautions le bail en cours et les pièces qui y sont jointes (les informations sur le garant y apparaissent). Et surtout, visitez le bien pour voir dans quel état il se trouve et si des travaux sont nécessaires. Demandez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées générales du syndic de l’immeuble au cas où d’importants travaux (ascenseur, ravalement de façade…) aient été votés récemment. En posant ces questions, vous aurez toutes les clés en main pour pouvoir discuter du prix d’achat du bien, voire ne pas l’acheter si certains points vous semblent problématiques.

Exemple d’investissement locatif :

Profil :
Couple marié avec deux enfants.
Salaire annuel du foyer : 72 000€.

Projet immobilier :
Coût total de l’acquisition immobilière : 160 075€ (dont bien nu : 155 000€).
Revalorisation annuelle du bien : 1%.
Loyer perçu : 720€/mois.
Frais de gestion : 12% du loyer.
Revalorisation annuelle du loyer : 1,5%.
Investissement immobilier qui entre dans le cadre de la défiscalisation Scellier.

Plan de financement :
Apport personnel : 30 000€.
Prêt in fine : 130 000€ à 4,80%. Soit 554€ d’intérêts à rembourser chaque mois et 335€/mois d’épargne à placer sur une assurance vie pendant 20 ans pour rembourser le capital emprunté.

Année 1 5 10 Total sur les 10 premières années
Loyers perçus +8640 +9170 +9879 +92472
Intérêts du prêt in fine déductibles -6648 -6648 -6648 -66480
Frais de gestion -1037 -1100 -1185 -11097
Total Revenus Foncier +955 +1422 +2045 +14895
Réduction d’impôt Scellier - +4681 +4681 + 42130
Placement sur assurance vie -4020 -4020 -4020 - 40200
Total excédent trésorerie -3065 +2083 +2706 +16825

Au final, ce ménage gagne 16825€ sur les dix premières années de son investissement locatif et ne paie plus d’impôt.

7 avril 2009


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