Voici un exemple permettant de bien comprendre le mécanisme et l'intérêt d'un prêt in fine :

• Prix achat : 200 000€
• Emprunt sur 15 ans
• Foyer de 3 parts fiscales
• Revenu net annuel, hors foncier : 45 000€ (revalorisé tous les ans de 2%)
• C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
• Loyer du bien acheté : 800€ par mois hors charges, revalorisé tout les ans (+1,5% par an)

Dans le cas d’un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30% du capital emprunté, soit 60 000€. Le rendement de cette assurance-vie est de 4,50%.

Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

	Prêt amortissable	Prêt In Fine
Montant	140 000€	200 000€
Durée	15 ans	15 ans
Taux	3,95%	4,20%
Mensualité du prêt	1 032,06€	700,00€
Nantissement mensuel de l'assurance-vie	0€	319,79€
Loyer	800€	800€
Effort mensuel	232,06€	219,79€

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

	Prêt amortissable	Prêt In Fine
Apport personnel	60 000€	60 000€
Versements sur adossement	0€	57 562€
Amortissement du capital	140 000€	0€
Intérêts du prêt	45 770,57€	126 000€
Impôts sur le revenu payés en 15 ans	65 400€	44 460€
Total des dépenses	311 171€	288 023€

Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 23 148€ grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.

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