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Exemple

Voici un exemple permettant de bien comprendre le mécanisme et l'intérêt d'un prêt in fine :

  • Prix achat : 200 000€
  • Emprunt sur 15 ans
  • Foyer de 3 parts fiscales
  • Revenu net annuel, hors foncier : 45 000€ (revalorisé tous les ans de 2%)
  • C'est le premier investissement locatif de ce ménage, qui n'a donc pas d'autre revenu locatif
  • Loyer du bien acheté : 800€ par mois hors charges, revalorisé tout les ans (+1,5% par an)

Dans le cas d’un prêt in fine la banque exige, dans le cadre de l’assurance-vie associée, un apport initial d’au moins 30% du capital emprunté, soit 60 000€. Le rendement de cette assurance-vie est de 3,00%.

Le tableau ci-dessous résume les mensualités à payer dans les 2 cas :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Montant 140 000€ 200 000€
Durée 15 ans 15 ans
Taux 2,05% 2,50%
Mensualité du prêt 904,14€ 416,67€
Nantissement mensuel de l'assurance-vie 0€ 466,81€
Loyer 800€ 800€
Effort mensuel 104,14€ 83,48€

Ce qui donne le bilan patrimonial suivant :

  Prêt amortissable Prêt In Fine
Apport personnel 60 000€ 60 000€
Versements sur adossement 0€ 84 027€
Amortissement du capital 140 000€ 0€
Intérêts versés 22 745€ 75 000€
Impôts sur le revenu payés en 15 ans 73 491€ 58 808€
Total des dépenses 296 236€ 277 834€


Au final, malgré un taux et des intérêts plus élevés le prêt in fine permet d'économiser 18 402€ grâce à l'économie d'impôt réalisée et au rendement de l'épargne.


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