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Loi Duflot : faut-il en profiter ?

Loi Duflot : faut-il en profiter ?

Les détails du nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif « Duflot » sont à présent connus, et l’on peut se risquer à évaluer son intérêt pour les investisseurs. Le Duflot peut-il être intéressant pour vous, et pour quel type d’investissement ? La réponse de pret-in-fine.com.

Depuis 2009, le dispositif Scellier représentait une part importante du marché de l’investissement locatif en France (aux alentours de 75 000 transactions par an). Sa disparition n’a donc pas manqué d’inquiéter les acteurs du secteur, et les observateurs s’interrogent, dans ce contexte, sur le réalisme de l’objectif gouvernemental de 500 000 nouveaux logements par an.

Pour y parvenir, le gouvernement compte donc en partie sur son nouveau dispositif Duflot, dont le principe est assez similaire à celui du Scellier : en échange d’un engagement de location sur plusieurs années, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt proportionnelle au montant de son investissement.

En revanche, le Duflot apporte de nouvelles contraintes à l’investissement :

  • Des plafonds de revenus pour les locataires : seuls sont éligibles les locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds, fonctions de la composition du ménage et de la localisation géographique.
  • Des plafonds de loyer : le projet initial prévoit que les loyers demandés par les investisseurs doivent être de 20% inférieur au loyer moyen du marché dans la commune ou le quartier où se trouve le logement. En pratique, un tel système suppose la mise en place d’un observatoire dédié : pour 2013, les plafonds de loyer sont donc fixés par décret pour les 4 grandes zones géographiques concernées.
  • Des exigences écologiques : seuls les logements satisfaisants à la norme RT 2012 sont éligibles.

Un premier exemple d’investissement Duflot

Un investisseur souhaite acquérir en 2014 un T1 de 35m² à Lyon pour la somme de 140 000€. Pour bénéficier du Duflot, il devra le louer pendant au moins 9 ans, pour moins de 420€ hors charges par mois, à un ménage, typiquement un jeune couple, dont les revenus ne dépassaient pas 40 089€ en 2012.

Dans ce cas, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 25 200€ sur 9 ans, soit 2 800€ par an.

Si le plafond de revenus semble assez réaliste et ouvre l’accès à ce logement à un grand nombre de locataires potentiels, le bât risque de davantage blesser en ce qui concerne le plafond de loyer.

En effet, le loyer de marché d’un appartement de ce type est d’environ 550 à 600€ : son plafonnement engendre donc un manque à gagner non-négligeable, à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité de l’opération.

Un simulateur pour vous y retrouver

Nous mettons à votre disposition ce simulateur pour vous aider à vous y retrouver : entrez le prix de revient de votre investissement, sa surface et sa localisation, et vous obtiendrez son loyer maximum, les plafonds de revenus de vos locataires et le montant de votre réduction d’impôt.

Simulation de projet Duflot

Tous les champs sont obligatoires. Mis à jour avec les valeurs du 1er janvier 2014.


Loi Duflot et prêt in fine

Dans l'optique d'une opération de défiscalisation, les investisseurs peuvent être tentés de coupler dispositif Duflot et prêt in fine. En effet, un prêt in fine génère davantage d'intérêts qu'un prêt amortissable, intérêts qui pourront être déduits des revenus fonciers de l'investisseur, puis, en cas de déficit foncier, de ses revenus globaux dans la limite de 10 700€.

La combinaison du dispositif Duflot et d'un prêt in fine permettra donc à un investisseur de réduire considérablement son imposition pendant plusieurs années, tout en réalisant un projet locatif.

Y aller ou pas ?

On l’a vu, le Duflot est assez similaire au Scellier, et les plafonds de revenus des locataires ne devraient pas être une entrave à l’investissement.

La difficulté provient plutôt des plafonds de loyer, très bas : ils pourraient très sérieusement entamer la rentabilité de ces investissements.

Par ailleurs, un dernier détail doit être pris en considération : si une année la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde est définitivement perdu. Avec le Scellier, il était reportable sur 6 ans...

En clair, il vous faudra étudier votre projet avec beaucoup d’attention, et son intérêt dépendra essentiellement de la localisation du logement : s’il semble qu’à Paris et dans les grandes métropoles régionales, où loyers et prix immobiliers sont élevés, la rentabilité risque d’être faible voire négative, le bilan pourrait être plus positif dans des villes plus petites et économiquement dynamiques.

Pour étudier votre projet plus avant, nous vous conseillons de faire une simulation de prêt in fine : un conseiller sera à votre disposition pour vous conseiller et vous aider à réaliser le projet le plus avantageux et le mieux adapté à vos attentes.

Jeudi 7 mars 2013

© Source Prêt-in-fine.com


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