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Dossier spécial : Location

La fiscalité

Location vide : le régime micro foncier

La location d’un logement vide peut être soumise à deux régimes fiscaux différents :

  1. Le régime micro foncier: c’est le régime qui s’applique naturellement lorsque vous être propriétaire et que votre revenu brut foncier (ne comprenant pas les charges) ne dépasse pas 15 000€. Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 30% s’applique sur le montant des loyers que vous avez perçus durant l’année.
  2. Le régime forfaitaire (ou réel) : dans le cas où votre revenu foncier est supérieur à 15 000€. Ce régime vous permet de déduire certaines dépenses de votre revenu foncier (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) lors de votre déclaration sur le revenu.

Pour les propriétaires dont le revenu foncier est inférieur à 15 000€, il est également possible de choisir de régime réel. En effet, dans certains cas (travaux importants, emprunts), les revenus de vos loyers peuvent être inférieurs aux charges liées à votre logement. Dans ce cas, le régime réel sera le plus intéressant.

Les charges déductibles de votre revenu brut foncier :

  • les diagnostics (DPE, etc.) ;
  • les frais de gestion ;
  • les primes d'assurances loyers impayés ou Garantie des Risques locatifs (GRL) ;
  • les réparations et l'entretien ;
  • les travaux d'amélioration ;
  • les intérêts d'emprunt ;
  • les provisions pour charges de copropriété.

Location meublée : une fiscalité avantageuse

Si vous êtes propriétaire d’un logement meublé, vos revenus perçus ne sont plus considérés comme des revenus fonciers mais sont à déclaré dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

En tant que propriétaire bailleur vous pouvez choisir entre deux régimes différents :

  1. Le régime micro-BIC: Si le montant des loyers charges comprises que vous percevez ne dépasse pas 32.600 euros par an, vous êtes soumis à un régime d'imposition forfaitaire, dit micro-Bic ou encore micro-entreprises. Vous bénéficiez alors d'un abattement de 50 % sur la déclaration de vos recettes.
  2. Le régime réel : si le montant des loyers perçu est supérieur à 32 600€ et que vos charges sont supérieures au 50% d’abattement du régime micro-BIC. Le régime réel vous permet de déduire l'intégralité des frais et charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.). Il est même possible d’en dégager un déficit foncier :
  • En tant que « loueurs en meublé non professionnels » (LMNP) : le déficit fiscal est imputable sur le revenu foncier pendant dix ans.
  • En tant que « loueurs en meublé professionnels » (LMP) : l'investisseur est autorisé à l'imputer sur son revenu global.

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