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Bien défiscaliser
avec le dispositif Scellier

Le dispositif Scellier se démarque des autres régimes de défiscalisation car il prend la forme d’une réduction d’impôt et non d’une simple diminution du revenu imposable. Les principaux intéressés sont les contribuables français investissant dans des logements neufs destinés à être loués nus pendant 9 ans. Ainsi, tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf (ou en l’état futur d’achèvement) peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt de :

• 25 % pour les investissements effectués en 2010 ;
• 15 % pour les investissements effectués en 2011 ;
• 10 % pour les investissements effectués en 2012.

Les logements éligibles au dispositif Scellier

Tous les logements neufs, dont les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques sont conformes aux normes en vigueur prescrites dans l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.

Seuls les logements classés en zone A, B1 et B2 peuvent bénéficier de la réduction d’impôt.

Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ne peuvent pas bénéficier de la défiscalisation Scellier.

Les avantages fiscaux de la loi Scellier

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement. Celui-ci comprend le prix d’achat du bien et les frais liés à son acquisition tels que les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la taxe sur la valeur ajoutée, le droit d’enregistrement le cas échéant, et la taxe de publicité foncière.
Le prix de revient du logement est cependant limité à un investissement ne dépassant pas la somme de 300 000 € par logement et par an.

Le taux de la réduction d’impôt est de 25% pour les investissements effectués en 2010, de 15% pour les investissements effectués en 2011 et de 10% pour les investissements effectués en 2012.
Le taux de la réduction sera majoré de dix points pour le contribuable qui acquerra ou fera construire un logement neuf en 2011 et 2012 dont le niveau de performance énergétique globale sera supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur. Il s’agit de la loi Scellier dite BBC. Ainsi, dans ce cas, la réduction d’impôt accordée en 2011 sera de 25% et de 20% en 2012.

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années de manière linéaire. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des 6 années suivantes.

Les déficits fonciers éventuellement obtenus (déductions des intérêts d’emprunt et des charges locatives) sont imputables sur les revenus imposables dans la limite de 10700€ par an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Si le contribuable respecte les plafonds Borloo (plafonds de loyers et plafonds de ressources), qu’il continue à louer son logement, à l’issue des 9 ans : il bénéficie de 30% d’abattement sur les loyers perçus, de la réduction d’impôt Scellier et d’un bonus supplémentaire de réduction d’impôt de 2% du prix de revient du logement par an et pendant six ans. C’est le régime Scellier Social qui permet donc une réduction globale de 37% du coût d’investissement du logement. De même, si le contribuable investi en Zone Rurale de Revitalisation (hors zone C), il peut bénéficier d’un abattement de 26% sur les loyers.

Les deux régimes Scellier : le Scellier et le Scellier Social

Dans la Loi Scellier, deux régimes cohabitent et ne bénéficient pas des mêmes avantages fiscaux.

• Le régime Scellier :
  • 25 % de réduction d’impôt possible,
  • louer le logement pendant 9 ans, sans possibilité de prorogation pour bénéficier des 2% par an de réduction supplémentaire,
  • respect uniquement des plafonds de loyers  [1] et non de ressources des locataires.

• Le régime Scellier Social :
  • 37 % de réduction d’impôt possible,
  • louer le logement durant 9 ans, avec possibilité de prolonger de 2 x 3 ans la promesse de location ce qui donne le droit de bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers et de profiter d’une réduction supplémentaire de 2% par an,
  • respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires (les mêmes que pour le régime Borloo)  [2] .

Les contraintes de la loi Scellier

L’investisseur s’engage à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement ou d’acquisition du logement.

Chaque contribuable ne pourra prétendre bénéficier du dispositif Scellier que pour un logement par an (sauf dans le cadre d’un investissement dans des parts de SCPI).

La construction, les travaux ou la réhabilitation doivent être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la demande du permis de construire ou de l’acquisition. (ex : Si je dépose un permis de construire en septembre 2009, la construction devra être achevée le 31 décembre 2011, au plus tard, pour que je puisse bénéficier de la réduction d’impôt).

Le logement ne doit pas rester vacant plus d’un an.

Cumul d’avantages fiscaux

Pour un même bien immobilier, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la Loi Scellier avec les lois Robien, Borloo, Malraux… Il est, par exemple, interdit de cumuler la réduction d’impôt Scellier et une autre réduction en faveur des investissements dans le secteur du tourisme !

Exemples de défiscalisation :

Exemples d’investissements avec le régime Scellier :

	Exemple 1 Scellier	Exemple 2 Scellier
Investissement immobilier	150000€	275000€
Réduction d’impôt sur 9 ans	37500€	68750€
Réduction annuelle d’impôt	4166€	7638€

La réduction d’impôt peut atteindre la somme de 75 000 € sur 9 ans pour un investissement immobilier de 300 000 €. A l’issue des 9 ans, vous pouvez continuer à louer votre logement, ou choisir de l’occuper à titre personnel ou encore de le vendre.

Exemples d’investissements avec le régime Scellier social :

	Exemple 1 Scellier social	Exemple 2 Scellier social
Investissement immobilier	175000€	250000€
Réduction d’impôt sur 9 ans	43750€	62500€
Réduction annuelle d’impôt pendant les 9 premières années	4861€	6944€
Réduction annuelle d’impôt pour la 10e à la 15e années	3500€	5000€

Le dispositif Scellier social offre deux avantages supplémentaires par rapport au simple régime Scellier. D’une part, il permet un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers et d’autre part, la réduction d’impôt peut être prorogée de 3 ou 6 ans, à raison de 2% par an.
Mais le dispositif Scellier social est plus plus contraignant dans la mesure où vous en pouvez pas louer votre bien à un ascendant ou à un descendant ; où les plafonds de loyers sont inférieurs de 25% à ceux fixés pour la réduction Scellier ; et où les ressources des locataires sont plafonnées.
Ainsi, si vous investissez dans une commune où les loyers sont situés entre les plafonds du dispositif Scellier et ceux du dispositif Scellier social, l’abattement forfaitaire sur les loyers de 30% ne compense pas toujours le sacrifice sur le prix des loyers.